Uppskrift að lausn húsnæðisvandans

Ríkisskattstjóri er sagður hafa sett sig í samband við Airbnb og sambærileg fyrirtæki sem hafa milligöngu um skammtímaleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna, í því skyni að gera grein fyrir íslenskum reglum um svokallað gistináttagjald. Það er þarft og gott framtak hjá skattinum að upplýsa þessa aðila um að starfsemi þeirra brjóti gegn íslenskum lögum og feli raunverulega í sér skattsvik.

Þetta er hinsvegar alls ekki nóg og í raun bara dropi í hafið. Þær rannsóknir og úttektir sem gerðar hafa verið á umfangi þessarar svörtu atvinnustarfsemi, hafa leitt í ljós að minnsta kosti 3.000 íbúðir og 1.000 herbergi sem eru í ólöglegri útleigu þar sem þau eru ekki skráð sem slík í opinberum skrám. Af þessu tilefni verður hér á eftir gerð heiðarleg tilraun til þess að greina hóflega (þ.e. lágmarks-) stærð og umfang skattsvikanna.

Til einföldunar má gefa sér þær hóflegu forsendur að öll herbergi séu leigð einstaklingum en íbúðir leigðar að minnsta kosti 2-3 manna hópum, og útfrá því má álykta að jafnaði séu tveir ferðamenn um hvert rými. Gerum svo ráð fyrir um 80% nýtingu gistinátta yfir árið sem er líka hóflega áætlað þar sem opinberar tölur gefa til kynna að öll pláss séu í raun fullnýtt allt árið. Þá er útkoman 584 gistinætur á ári í hverju rými, en margfaldað með 4.000 rýmum gefur það 2.336.000 gistinætur á ári. Gistináttagjald er 100 kr. á nótt, og samkvæmt því gætu tapaðar skatttekjur numið 233,6 milljónum króna á ári.

Þar með er þó ekki öll sagan sögð, því einnig þarf að taka til skoðunar áhrif þessa á tekjur sveitarfélaga, en meðal tekjustofna þeirra eru fasteignagjöld. Samkvæmt lögum um tekjustofna sveitarfélaga mega fasteignagjöld vera allt að 0,5% af íbúðarhúsnæði, en allt að 1,32% af húsnæði sem nýtt er til ferðaþjónustu. Þeir sem leigja íbúðarhúsnæði til ferðamanna án þess að skrá það sem atvinnuhúsnæði, eru því að svíkja viðkomandi sveitarfélag um mismuninn eða 0,82% af fasteignamati húsnæðisins. Auk þess er sérstök heimild til að hækka gjaldið um allt að 25% til viðbótar eða upp í 26,32%.

Það getur verið erfitt að áætla fasteignamat þess húsnæðis sem þannig er leigt út, en til einföldunar verður hér byggt á þeirri forsendu að það sé svipað og meðalíbúð eða 30 milljónir króna, sem er líka hóflegt viðmið. Mismunurinn á fasteignagjöldunum í því tilviki, eftir því hvort húsnæðið er skráð sem íbúðar- eða atvinnuhúsnæði, er 246.000 kr. á ári, en heilar 7,75 milljónir ef hækkunarheimildin væri nýtt. Fyrir 4.000 íbúðir nemur tekjutap sveitarfélaga vegna þessarar svörtu atvinnustarfsemi því 984 milljónum króna eða tæpum milljarði á ári, en tæpum 31 milljarði væri hin sérstaka hækkunarheimild fullnýtt.

Þar með er ekki heldur öll sagan sögð, því ástandið á húsnæðismarkaðnum er með þeim hætti að Íslendingar á leigumarkaði eiga nú í mestu vandræðum með að fá húsnæði. Stór orsakaþáttur þess vanda er hve mikið af íbúðarhúsnæði hefur beinlínis verið tekið út af leigumarkaðnum til þess að leigja það ólöglega út til ferðamanna. Til að bregðast við þessu neyðast sveitarfélög til að útvega jafn margar félagslegar íbúðir, en þar sem þær er allar uppteknar fyrir verður það ekki gert nema með því að kaupa eða byggja nýjar íbúðir.

Ef við gefum okkur eins og hér að framan hóflegar forsendur, og reiknum með að kostnaður við kaup eða byggingu á félagslegu húsnæði sé sá sami og fasteignamat meðalíbúðar eða um 30 milljónir, þýðir það að kostnaður sveitarfélaganna við öflun 4.000 íbúða er að minnsta kosti 120 milljarðar króna. Kostnaður sem myndi aldrei falla á sveitarfélögin ef ekki væri fyrir hina ólöglegu íbúðaleigu, heldur ætti með réttu að falla á atvinnurekendur í ferðaþjónustu vegna uppbyggingar löglegra gistirýma.

Tekið skal fram að allar tölulegar forsendur hér að ofan eru eingöngu áætlaðar og því eðli málsins samkvæmt hóflega áætlaðar. Telja má líklegt að ef sambærileg rannsókn væri byggð á rauntölum, yrðu útkomutölurnar enn hærri. Af þeim má ráða að þó það sé ágætt framtak hjá ríkisskattstjóra að hnykkja á gistináttagjaldinu, þá sé það samt bara dropi í haf tekjutaps og áfallandi kostnaðar sveitarfélaga vegna ólöglegrar íbúðaleigu. Vangoldin fasteignagjöld og áfallandi kostnaður sem stafar af þeim vanda sem skapast hefur á húsnæðismarkaðnum stefna í að verða mörghundruðfalt meiri.

Ofan á þetta allt saman bætist svo sú undarlega staðreynd að Samband sveitarfélaga hefur beinlínis barist gegn því að þær hátt í tíuþúsund íbúðir sem bankar og fjármálafyrirtæki hafa leyst til sín frá hruni, verði skilgreindar sem atvinnuhúsnæði, þrátt fyrir að í lögum um fjármálafyrirtæki standi skýrum stöfum að meðferð fullnustueigna teljist vera liður í atvinnustarfsemi þeirra. Miðað við sömu forsendur og gefnar eru hér að ofan má ætla að tekjutap sveitarfélaga vegna þessa nemi allt að 77,5 milljörðum króna á ári.

Eins og glöggir lesendur kunna nú þegar að hafa áttað sig á, blasir hér við nærtæk lausn á fjárhagsvanda margra sveitarfélaga. Sú lausn felst í því að efla eftirlit með því að húsnæði sé rétt skráð miðað við raunverulega notkun þess. Í tilviki íbúða sem eru leigðar ferðamönnum er það einfalt verk, starfsfólk sveitarfélags gæti einfaldlega flett upp lista yfir slíkar íbúðir á umræddum vefsíðum og borið saman við fasteignaskrá sveitarfélagsins. Það sama mætti gera á grundvelli gagna um nauðungarsölur og aðrar yfirtökur lánveitenda á íbúðum. Með því að skrá rétt þær íbúðir sem þannig eru nýttar til atvinnustarfsemi, gætu tekjur viðkomandi sveitarfélaga stóraukist í kjölfarið.

Einnig blasir hér við lausn á húsnæðisvanda íbúa í sveitarfélögum. Hún felst í því að í þeim sveitarfélögum þar sem alvarlegur húsnæðisvandi er ríkjandi, verði þeir sem nota íbúðir í ólöglega atvinnustarfsemi einfaldlega tilkynntir til lögreglu og hún send á vettvang til að loka þeirri glæpastarfsemi. Eigendur slíks húsnæðis ættu þá engra kosta völ nema að leigja það út löglega, það er að segja sem íbúðarhúsnæði til íbúðarafnota. Eðli málsins samkvæmt stæði það húsnæði þá þeim til boða sem annars væru heimilislausir, og myndi það þannig hjálpa viðkomandi sveitarfélagi að uppfylla stjórnarskrárbundnar skyldur sínar gagnvart íbúum sínum. Einnig myndi það spara þeim yfir hundrað milljarða sem annars myndi kosta að uppfylla þær skyldur með íbúðakaupum eða nýbyggingum.

Allt sem þarf til að leysa vandann, er að framfylgja gildandi lögum landsins.

 

Heimildir:

• Háskólinn á Bifröst: Skýrsla um umfang íbúðagistingar í ferðaþjónustu
• Túristi.is - Nærri fjögur þúsund íslensk gistirými hjá Airbnb
• Hagsmunasamtök heimilanna - Opið bréf til sveitarstjórna
• Lög um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995
• Lög um fjármálafyrirtæki nr. 161/2002
• Lög um gistináttaskatt nr. 87/2011

Ríkisskattstjóri kynnir Airbnb íslensk skattalög

Athugasemdir

[Anna Sigríður Guðmundsdóttir, 27.3.2016 kl. 23:54]

Málþóf embættiskerfisins til að tefja fyrir ódýru íbúðunum sem Eygló hefur talað um?

Hér er nóg landrými og ekkert að vanbúnaði að byrja á þessum byggingum smáíbúða á viðráðanlegu verði. Það þarf bara að þagga niður í embættis-frekjuköllunum sem haga sér eins og heimaríkir hundar á öllum vígstöðvum. Samviskulausir græðgihundar.

Það er kominn tími til að stjórnmálamenn stjórni á Íslandi, eins og þeir eru kjörnir til. Það þarf að þagga niður í þessum embættisklíkufrekjum stofnanabáknsins.

M.b.v.

[Guðmundur Ásgeirsson, 28.3.2016 kl. 00:23]

"...tefja fyrir ódýru íbúðunum sem Eygló hefur talað um?"

Þú meinar litlu íbúðunum? Þessum sem eiga að vera ódýrar vegna þess að þær eiga að vera svo pínkulitlar, með enga geymslu og ekkert þvottahús og engar svalir og ekkert bílastæði...

Nóg er af slíkum annars flokks íbúðum í eldri hlutum miðbæjarins, en það kemur ekki í veg fyrir að þær séu rándýrar. Það sem þarf er að lækka húsnæðiskostnaðinn, ekki fermetrafjöldann. Annars erum við bara að láta fara illa með okkur. Það hafa engar tillögur komið frá velferðarráðuneytinu sem taka á þessari rót vandans.

[Halldór Egill Guðnason, 28.3.2016 kl. 04:25]

Vilji er allt sem tharf. Thví midur virdist hann af skornum skammti hjá stjórnmálamönnum. Gildir einu hvar í flokki their standa.

Gódar stundir, med kvedju ad sunnan. 

[Jónas Gunnlaugsson, 28.3.2016 kl. 11:13]

Velkominn í hópinn.

Láta dæma Kreppufléttan, endurtekið ógilda.

Lána til húsbygginga úr SJÓÐUR "0"  , 0,1 til 0,5 % umsýsla.

Auðvitað slakaði "Fjármálakerfið eins lítið á kröfum og þeir gátu, með hjálp meðreiðarsveina.

Meðreiðarsveinar = við allir, og við verðum að verja hver annan.

OECD

Aukum skilninginn.

Egilsstaðir, 28.03.2016  Jónas Gunnlaugsson

[Sigurður M Grétarsson, 28.3.2016 kl. 12:13]

Þarna skautar þú létt hjá þeirri staðreynd að stór hluti íbúða sem eru á skrá há aribnb eru aðeins leigðar út hluta úr ári og í sumum tilfellum aðeins meðan heimilifólkið er í sumarfríi. Í sumum tilfellum eru þær reyndar leigðar út mest allt sumarið og er fólkið þá stundum í sumarbúsað sínum, hjólhýsi eða húsbíl á meðan. Þessi samantekt þín ofmetur því verulega gistináttafjöldan og einnig tekjur sveitafélagsins því varna er þeim stætt á að taka fasteignagjödlf eins og um ativnnuhúsnæði er að ræða að fullu fyrir allt árið ef húsnæðið er aðeisn leigt út hluta úr ári eða aðeins hlit húsnæðisins.

Svo má einnig benda á að gistináttagjaldið er á einingu íháð fjölda þeirra sem gista í henni. Það er því aðeins eitt gistináttagjals á íbúð óháð því hversu margir gista í henni.

80% nýting er einnig verulega ofáætlað með þær íbúðir sem eru þó í útleigu allt árið. Ástæða góðrar nýtingar hótela núna er einmitt það að airbnb íbúðirnar koma inn á háannatíma og taka þar af kúinn. En ég hef heyrt af fólki með 3 íbúðir í Skuggahverfinu sem er meðal bestu staðsetninga á landinu og þau eru með um 70% nýtingu yfir árið.

[Guðmundur Ásgeirsson, 28.3.2016 kl. 13:00]

Sigurður.

Vissulega eru þessar áætlanir ekki nákvæmar, enda tók ég það skýrt fram að um áætlanir væri að ræða. Ég er alls ekki að halda því fram að talnaleikfimin hér að ofan sé nein algildur sannleikur. Það er alveg réttt sem þú nefnir að innheimta fasteignagjalda verður að taka mið af því hve stóran hluta ársins íbúðir eru leigðar út, en ég held að meginreglan sé sú að þetta geti átt við ef íbúð er notuð í atvinnuskyni meira en helming ársins.

Hinsvegar er tilgangurinn með þessum hugleiðingum aðallega sá að velta upp hugmyndum, og benda á þau vandamál sem ólögleg leiga á íbúðarhúsnæði skapar.

Í fyrsta lagi verða sveitarfélög af umtalsverðum tekjum vegna þessa, og þó að forsendurnar kunni að vera ónákvæmar var ætlunin fyrst og fremst að sýna fram á að það tekjutap sé umtalsvert.

Í öðru lagi þá skapar það vandamál á húsnæðismarkaði að þessar íbúðir séu teknar af þeim markaði og nýtist fyrir vikið ekki þeim íbúum sveitarfélaga sem þyrftu á þeim að halda, en vegna lögboðinnar skyldu sveitarfélaga til að útvega íbúum sínum húsnæði leiðir það líka til aukins kostnaðar fyrir sveitarfélög.

Í niðurlagi greinarinnar er svo bent á mögulegar lausnir á þeim vandamálum sem af þessu skapast. Raunhæfar lausnir sem krefjast ekki neins annars en að gildandi lögum sé framfylgt.

Hvort sem tölurnar eru nákvæmar eða ekki þá eru vandamálin raunveruleg, framhjá því verður ekki litið. Ég myndi þó fagna því mjög ef gerð yrði vönduð og nákvæmari úttekt á þessu, þar sem byggt væri á rauntölum. Slík vinna ætti helst að vera fjármögnuð af hinu opinbera, enda er um ríka almannahagsmuni að ræða.

[Sigurður M Grétarsson, 28.3.2016 kl. 13:19]

Ég er alveg sammála þér í því að það þarf að taka á þessu máli og ná bæði yfirsýn og tökum á umfangi þessarar atvinnustarfsemi og ná inn eðlilegum sköttum af henni. Það er erfitt án lagabreyginga því lögin taka ekki á því að íbúðahúsnæði sé leigt að hluta til eða hluta úr ári til ferðamanna. Það liggur fyrir lagafrumvarp um slít sem meal annars gerir ráð fyrir því að ef íbúð er leigð út 90 daga eða minna á ári þá þurfi ekki að fá öll þau leyfi sem annars þarf fyrir gistiþjónustu og það kalli ekki á ákveðna skattlagningu og þá væntanlega er þar meðal annars um að ræða fasteignagjöld af atvinnuhúsnæði. Samtök ferðaþjónustunnar vilja reyndar lækka þetta niður í 58 daga en eru að öðru leyti sátt við löggjöfina að því er mér skilst.

Það er alls ekki svo að þessi leiga sé öll svikin undan skatti því margir sem stunda þetta gefa tekjurnar upp til skatts. Þetta á líka við um leigu á einkabílum fólks til ferðamanna sem færist einnig í vöxt.

Mér skilst að í dag þurfi að fá um 20 leyfi til að stunda gistiþjónustu og mér skilst að það sé aðal ástæða þess að ekki er sótt um formlegt leyfi því þannig geti þetta ekki staðið undir sér. En í lagafrumvarpinu er aðeins gert ráð fyrir að íbúðir í hlutaleigu þurfi að fá brunaeftirlit og því um mun viðráðanlegra dæmi að ræða. En það er svo þegar menn eru einu sinni farnir að gera hlutina á trássi við lög þá eru minni lýkur á að menn gefi tekjurnar upp.

Það sem þarf því að gera er að setja eðlilegar reglur fyrir þessa starfsemi þannig að hún geti blómstrað við hlið forlegri ativnnustarsemi allt árið og keppti við hana á jafnréttisgrundvelli og gefið ríki og sveitafélögum skatttekjur. En til þess þarf lagabreygingu og þess vegna er umrætt lagafrumvarp í meðförum Alþingis.

[Jónas Gunnlaugsson, 28.3.2016 kl. 13:27]

Hætta að borga svokölluðum fjárfestum, fyrir að færa peninga bókhald fyrir okkur.

Peningar, seðlar.

Coins and bills 

Hvað verður langt þangað til að unga fólkið, skilur þetta og breyrir kreppusvindlinu.

Höfum við ekkert frumkvæði?

Verður þessi nýja peningastefna að koma að utan?

Ég sem hélt að Íslendingurinn vildi sýna dugnað og framsýni, og vildi leysa þetta helsi af fólkinu.

Peningar, seðlar.

 

Coins and bills 

Gangi ykkur allt í haginn.

Egilsstaðir, 25.03.2016  Jónas Gunnlaugsson

[Guðmundur Ásgeirsson, 28.3.2016 kl. 15:39]

Sigurður.

Frumvarpið sem þú vísar til er nú bara til þess gert að lögleiða þau skattsvik sem hér hafa verið rakin. Það er í stíl við margt sem komið hefur frá Sjálfstæðismönnum á þessu kjörtímabili. Til að mynda liggur fyrir Alþingi frumvarp frá fjármálaráðherra sem gengur út á að lögleiða gjaldeyrisfölsunina sem kallast gengistrygging. Það er ekkert annað en misnotkun á löggjafarvaldinu að nota það til þess að "lögleiða" það sem er ólöglegt.

Það er alveg rétt sem þú segir að það er ekki öll svona leiga svikin undan skatti eða ólöglega framkvæmd að öðru leyti, enda var ég aldrei að halda því fram. Hinsvegar kemur fram í þeim heimildum sem ég vísaði til að samkvæmt upplýsingum frá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu eru einungis 13% umræddra íbúða skráðar með leyfi til íbúðagistingar. Meirihlutinn er semsagt ólöglegur.

Svo þetta hérna:

"Mér skilst að í dag þurfi að fá um 20 leyfi til að stunda gistiþjónustu og mér skilst að það sé aðal ástæða þess að ekki er sótt um formlegt leyfi því þannig geti þetta ekki staðið undir sér."

Þarna lýstirðu einmitt hvötunum fyrir glæpnum, þ.e. að fólk fremji þessi brot vegna þess að það sé of "erfitt" að fara eftir lögunum. Það er hinsvegar engin afsökun fyrir því að brjóta lög, þú gætir til dæmis aldrei byggt varnir þínar í dómsmáli á slíkum ástæðum, og líklega yrði hlegið að þér ef þú myndir reyna það. Ef starfsemin stendur ekki undir sér með löglegum hætti, þá þýðir það einfaldlega að þá er ólöglegt að stunda hana í þeim tilvikum sem það á við.

Svo má alveg hafa skoðun á því hvort á lögin ættu hugsanlega að vera einhvernveginn örðuvísi, hversu ströng þau eigi að vera eða hvort veita eigi tilslakanir frá núgildandi reglum. Það er hinsvegar bara allt önnur umræða þó hún eigi vissulega rétt á sér. Það sem ég var aftur á móti að draga fram í þessari grein er hvernig núverandi framkvæmd á þessu brýtur í bága við núgildandi lagareglum í meirihluta tilvika, eða 87% samkvæmt upplýsingum frá sýslumanni.