Vaxtalækkanir hafa ekki skilað sér að fullu!

Ing­ólfur Bend­er, aðal­hag­fræðingur Sam­taka iðnaðar­ins, fullyrðir í ViðskiptaMogganum í dag að "Vaxta­lækk­an­ir Seðlabank­ans virðast hafa skilað sér til heim­ila að mestu...".

Þetta er kolröng staðhæfing því vaxtalækkanir seðlabankans hafa ekki skilað sér til heimila að mestu heldur aðeins að litlu leyti. Fjallað var um þetta hér í pistli 8. apríl síðastliðinn, sem er hér endurbirtur með uppfærslum á þeim tölulegu forsendum sem kunna að hafa breyst síðan þá. Efni hans stendur að öðru leyti enn fyrir sínu.

--- Uppfært 2. september 2020

Vaxtalækkanir skila sér seint og illa

Þegar Seðlabanki Íslands hóf vaxtalækkunarferli sitt í maí 2019 voru stýrivextir 4,5%. Síðan þá hafa þeir í skrefum verið lækkaðir niður í 1%, eða um 78%.

Þegar vaxtalækkunarferlið hófst voru lægstu óverðtryggðir vextir íbúðalána hjá bönkunum 6,00% en hafa síðan þá lækkað niður í 3,5%, eða um einungis 42%.

Ef óverðtryggðir bankavextir hefðu hins vegar þróast á sama hátt og stýrivextir og lækkað um 78% ættu þeir núna að vera komnir niður í 1,33%.

Verðbólga er nú 3,2% þannig að ef verðtryggðir vextir endurspegluðu sama raunvaxtastig og þeir óverðtryggðu ættu vextir verðtryggðra íbúðalána að vera komnir niður í um 0,3%, en eru nú lægstir 2,0% hjá bönkunum.

Samkvæmt þessum forsendum eiga heimilin ennþá inni hjá bönkunum enn frekari vaxtalækkanir upp á 1,7-2,17 prósentustig. Neytendur hljóta að gera þá kröfu til stjórnvalda að þau sjái til þess að sú lækkun nái strax fram að ganga. Enda er ólíðandi að bankarnir stingi mismuninum í eigin vasa, ekki síst í núverandi árferði.

Bankar dýpka kreppuna

Athugasemdir

[Sigurður Kristján Hjaltested, 2.9.2020 kl. 17:48]

Snilldar pistill hjá þér Guðmundur.

Þú stendur vaktina með sóma..

M.b.kv.

[Þorsteinn Siglaugsson, 2.9.2020 kl. 18:02]

Þekki ekki hvað er eðlilegt þegar kemur að samhengi stýrivaxta og vaxta á lengri tíma skuldbindingum. Myndi samt halda að það mætti kannski líta á stýrivextina sem ákveðið gólf og óverðtryggðu vextirnir ættu þá að öðru óbreyttu að fylgja þeim beint. Það þýðir þá að ef stýrivextir fara niður um eitt prósentusstig ættu óverðtryggðu vextirnir að fara niður um eitt prósentustig líka. Þeir ættu þá að fara niður um 3,5 prósentustig þegar stýrivextir fara niður um 3,5 prósentustig. Þeir væru þá 2,5% núna. Hvort orðalagið "að mestu" er rétt í þessu samhengi getur verið umdeilanlegt, en það er ekki endilega rangt. 

Stóra spurningin sem væri áhugavert að fá svör við frá fróðari mönnum er hvort maður eigi að vænta þess að óverðtryggðir vextir muni rjúka upp á næstu mánuðum eða misserum eins og sumir hafa verið að vara við. Er skynsamlegt að færa sig yfir í fasta óverðtryggða vexti núna og tryggja sig þannig fyrir mögulegri verðbólgu, en mér finnst hún eitthvað grunsamlega lág akkúrat núna miðað við gengishrapið og það að búið er að parkera 40% af útflutningstekjunum?

[Guðmundur Ásgeirsson, 2.9.2020 kl. 18:13]

Takk fyrir innlitið Sigurður.

Þessi greining leiðir í ljós að sá hræðsluáróður sem nú er haldið úti gegn óverðtryggðum lánum er innistæðulaus.

Þvert á móti er miklu meiri ástæða til að gjalda varhug við verðtryggðum lánum sem éta upp húsnæðiseign fólks ef verðbólga hækkar, en hún hefur líka verið sögulega lág að undanförnu alveg eins og sjálfir vextirnir.

Miðað við það svigrúm til frekari lækkana sem heimilin eiga inni hjá bönkunum, ætti stýrivaxtahækkun um allt að 2 prósentustig ekki að þurfa að leiða til hækkunar á vöxtum húsnæðislána.

Það er að segja ef við göngum út frá því að bankanir nýti sér slíkar breytingar ekki sem átyllu til að ræna heimilin tækifærinu til að njóta góðs af því að stýrivextir séu nú í sögulegu lágmarki.

Nú reynir á hvort bönkum sé alvara með því að segjast axla samfélagslega ábyrgð, eða hvort það er innihaldslaust hjal.

[Guðmundur Ásgeirsson, 2.9.2020 kl. 18:21]

Þorsteinn. Takk fyrir innlitið.

Það er rétt að ef línuleg fylgni væri milli stýrivaxta og húsnæðislána ættu þau síðarnefndu nú að vera á 2,5% vöxtum en ekki 3,5% eins og er lægst hjá bönkum um þessar mundir.

Aðeins einn lánveitandi, Birta lífeyrissjóður, hefur verið með vexti sinna lána svona beintengda við stýrivexti. Þar hefur reglan verið sú að útlánsvextir séu stýrivextir plús 0,7% fast álag. Því miður hefur sjóðurinn nú ákveðið að hætta að bjóða slík kjör og segist ætla að endurskoða þetta fyrirkomulag hjá sér. Vonandi verður þess þá gætt að hrófla ekki við þessu viðmiði í þegar teknum lánum því slíkt er brot á lögum um fasteignalán til neytenda sem eru skýr um að lánveitandi má ekki breyta vaxtaviðmiði eftir geðþótta.

Þess má geta að í Bretlandi eru nánast öll húsnæðislán með vexti beintengda við stýrivexti. Það virkar sveiflujafnandi því fyrir vikið þarf miklu minni breytingar á vöxtum en ella til að áhrif á neyslu almennings og ná markmiðum peningastefnu.

[Þorsteinn Siglaugsson, 2.9.2020 kl. 18:31]

Já, vonandi þroskast þetta í þessa átt hérlendis líka. Til skamms tíma voru óverðtryggð lán lítill hluti húsnæðislána en það hefur verið að breytast hratt undanfarið svo eftir einhver ár ætti þetta samhengi vonandi að verða orðið miklu gagnsærra.

[Guðmundur Ásgeirsson, 2.9.2020 kl. 18:37]

Afnemum verðtryggingu - eitt lán í einu!

[Þorsteinn Siglaugsson, 2.9.2020 kl. 22:19]

Auðvelt. Bara fara í bankann og endurfjármagna með óverðtryggðu. Þá leysist málið af sjálfu sér 

[Guðmundur Ásgeirsson, 2.9.2020 kl. 22:25]

Nákvæmlega, en þá þarf líka að leyfa öllum að gera það, því á meðan einhver lán til neytenda eru verðtryggð hafa þau skaðleg áhrif á allt kerfið í heild. Það bitnar líka á þeim sem eru komnir yfir í óverðtryggðu lánin og meira að segja líka á þeim sem skulda ekki neitt, því þeir þurfa að borga hærra verð en ella fyrir kaffipakka, bleyjupakka og allar aðrar almennar neysluvörur.

[Jóhann Elíasson, 3.9.2020 kl. 08:53]

Góður pistill Guðmundur.  Því miður er þetta ekki nýtt vandamál, þetta virðist hafa verið viðloðandi vandamál hér en komið í ljós "SVART Á HVÍTU" upp á síðkastið.  Því eins og við vitum þá var aðeins um STÝRIVAXTAHÆKKANIR að ræða þar til fyrir örfáum árum og þá voru  bankarnir fljótir að HÆKKA vextina en eftir að stýrivextir fóru að LÆKKA, voru bankarnir EKKI að LÆKKA vexti hjá sér til samræmis við STÝRIVAXTALÆKKUNINA.Svo er annað sem ég vil minnast á, því miður þá tel ég að einhverjir hafi "blindast" í afstöðu sinni til VERÐTRYGGINGARINNAR (það skal tekið fram að ég er ALFARIÐ á móti henni og tel hana MESTA ranglæti sögunnar).  Vegna þess að ÓVERTRYGGÐ LÁN eru með BREYTILEGA VEXTI, þá eru þessi "ÓVERÐTRYGGÐU LÁN" ekkert annað en VERÐTRYGGÐ LÁN í dulbúningi..........

[Þorsteinn Briem, 3.9.2020 kl. 09:01]

Það á sem sagt að vorkenna þeim sem vilja halda í mörlensku krónuna.

[Þorsteinn Briem, 3.9.2020 kl. 09:12]

28.8.2020 (síðastliðinn föstudag):

"Varaseðlabankastjóri segir mikilvægt að fólk sem tekur óverðtryggð lán geri sér grein fyrir að 1% stýrivextir Seðlabanka Íslands séu ekki komnir til að vera.

Afborganir lána gætu hækkað verulega þegar stýrivextir Seðlabankans hækka á ný."

"Greiðslubyrði af 35 milljóna króna láni til 40 ára við fyrstu kaup á húsnæði gæti farið úr ríflega 140 þúsund krónum á mánuði í rétt yfir 210 þúsund ef vextir hækkuðu í það sem telja má eðlilegt ástand hér á landi."

Greiðslubyrði af 35 milljóna króna láni gæti hækkað úr 140 þúsund krónum á mánuði í 210 þúsund

[Þorsteinn Briem, 3.9.2020 kl. 10:07]

28.8.2020 (síðastliðinn föstudag):

"Greiðslur af óverðtryggðum hús­næðislán­um gætu hækkað veru­lega ef stýri­vext­ir Seðlabank­ans þokast aft­ur upp á við.

Á þetta bend­ir Rann­veig Sig­urðardótt­ir vara­seðlabanka­stjóri í sam­tali í Morg­un­blaðinu í dag.

Sí­fellt fleiri taka óverðtryggð lán með breyti­leg­um vöxt­um, bæði þeir sem standa í hús­næðis­kaup­um og þeir sem end­ur­fjármagna eldri skuld­ir.

Rann­veig seg­ir ánægju­efni að fólk nýti sér lækk­andi vaxta­stig en ít­rek­ar að fólk þurfi að gera ráð fyr­ir því að greiðslur geti hækkað um­tals­vert.

Þannig hafi til dæmis komið fram að "hlut­laus­ir" stýri­vext­ir [Seðlabanka Íslands] væru um 4,5%, eða 3,5% hærri en nú­ver­andi meg­in­vext­ir bank­ans.

Í út­reikn­ing­um, sem Morg­un­blaðið hef­ur látið taka sam­an og birt­ir eru í blaðinu í dag, gætu greiðslur af meðal­hús­næðisláni hæg­lega hækkað um 50% ef vaxta­stig myndi hækka með fyrr­greind­um hætti."

Afborganir gætu hækkað um 50%

15.5.2012:

"Á síðastliðnum 18 árum hafa stýrivextir Seðlabanka Íslands verið á bilinu 4,25% til 18%.

Bankinn hefur fjórum sinnum á tímabilinu hafið hækkunarferli sem staðið hefur frá þremur mánuðum upp í rúm fjögur ár."

Óverðtryggð lán næm fyrir vaxtahækkunum

26.8.2020:

Gengislækkun íslensku krónunnar eykur verðbólgu

28.8.2020 (síðastliðinn föstudag):

Verðbólgan hér á Íslandi komin í 3,2%

Evrópusambandsríkin, til að mynda Þýskaland, Frakkland og Spánn, eru langstærsti markaðurinn fyrir íslenskar sjávarafurðir og við Íslendingar flytjum einnig mest inn frá Evrópusambandsríkjunum.

Frá síðustu áramótum hefur gengi íslensku krónunnar hrunið gagnvart evrunni um 21%.

Á sama tímabili hefur gengi evrunnar hins vegar hækkað um 6% gagnvart breska pundinu og 5% gagnvart Bandaríkjadal.

Stýrivextir Seðlabanka Evrópu, sem ákveður stýrivexti á öllu evrusvæðinu, eru og hafa alltaf verið miklu lægri en stýrivextir Seðlabanka Íslands og verðbólgan hefur verið miklu minni á evrusvæðinu en hér á Íslandi.

[Þorsteinn Briem, 3.9.2020 kl. 10:16]

Ísland gæti fengið aðild að gengissamstarfi Evrópu, ERM II, þegar landið fengi aðild að Evrópusambandinu.

"The currency of Denmark, the krone (DKK), is pegged at approximately 7.46 kroner per euro through the ERM.

Although a September 2000 referendum rejected adopting the euro, the country in practice follows the policies set forth in the Economic and Monetary Union of the European Union and meets the economic convergence criteria needed to adopt the euro."

10.2.2015:

"Í Danmörku hafa lágir vextir á húsnæðislánum einnig styrkt efnahagslífið og komið því enn betur í gang.

Nú er hægt að fá lán til 30 ára með föstum 1,5% vöxtum en aldrei hefur verið boðið upp á lægri fasta vexti.

Þessi lán eru óverðtryggð."

19.8.2018:

"Dómsmálaráðherra birti á dögunum svar við fyrirspurn Ólafs Ísleifssonar, þingmanns Flokks fólksins [nú Miðflokksins].

Þar kemur fram að á tíu árum var árangurslaust fjárnám gert 117 þúsund sinnum hjá einstaklingum.

Um þrjú þúsund voru lýstir gjaldþrota og 8.800 eignir einstaklinga voru seldar á nauðungaruppboði.

Þar bætast reyndar við um 400 fasteignir sem seldar voru á nauðungarsölu eða sölu vegna greiðsluaðlögunar skuldara, eins og kom fram í fyrra svari félagsmálaráðherra við fyrirspurn Ólafs.

"Ég er nýkominn frá Færeyjum. Þar fjármagna menn íbúðarhúsnæði með föstum vöxtum, 1,7% til 20 ára," segir Ólafur Ísleifsson."

Færeyska krónan er jafngild dönsku krónunni.

Gengisbinding dönsku krónunnar við evruna nær því einnig til Færeyja - og Grænlands. 

[Þorsteinn Siglaugsson, 3.9.2020 kl. 11:11]

Ég held að öllum sé heimilt að taka óverðtryggð lán. Ef það er ekki þannig verður auðvitað að breyta því.

[Guðmundur Ásgeirsson, 3.9.2020 kl. 13:37]

Vissulega er það svo í orði kveðnu, að öllum er heimilt að taka óverðtryggð lán, en í reynd er það ekki svo einfalt.

Helsta vandamálið er greiðslumatið sem er falsað í verðtryggðu lánunum þar sem aðeins er horft á greiðslubyrðina í upphafi sem er lægri en á sambærilegu óverðtryggðu láni, en ekki á þá staðreynd að hún verður hærri eftir að nokkur ár eru liðin af lánstímanum og er hærri stærstan hluta lánstímans. Þetta leiðir til þess að mörgum er synjað um óverðtryggt lán þar sem þeir standist ekki greiðslumat, en eru svo sagðir standast greiðslumat fyrir jafn háu verðtryggðu láni þrátt fyrir að í lok lánstíma verði greiðslubyrði þess margföld sú sem hún yrði á óverðtryggða láninu sem sama lántakanda var synjað um. Þetta er til þess fallið að beina fólki sem er ekki með þeim mun hærri tekjur frekar í verðtryggðu lánin eða með öðrum orðum að leiða fólk með lágar til meðaltekjur í fátæktargildru.

Einnig eru fjölmörg dæmi um að fólki sem vill endurfjármagna gömul verðtryggt lán á föstum vöxtum sem eru hærri en óverðtryggðu vextirnir eru í dag, sé gert að undirgangast nýtt greiðslumat jafnvel þó í lögum um fasteignalán til neytenda sé undanþága frá greiðslumati þegar aðeins er um að ræða endurfjármögnun án hækkunar skulda. Ef viðkomandi stenst ekki nýtt greiðslumat er honum synjað um endurfjármögnun þrátt fyrir undanþáguna. Nýlega ræddi ég við manneskju sem var synjað um endurfjármögnun með óverðtryggðu láni, þrátt fyrir að það hefði lægri greiðslubyrði en gamla verðtryggða lánið. Viðkomandi hafði alltaf staðið í skilum með gamla lánið og varð því eðlilega mjög vonsvikin þegar bankinn hélt því fram að hún gæti ekki staðið í skilum með léttari greiðslubyrði. Fyrir vikið er viðkomandi hindrað að bæta lífskjör sín með lækkaðri greiðslubyrði og haldið í fjárhagslegri spennitreyju verðtryggingar.

Þessu væri hægt að breyta með því að

a) banna fölsun á greiðslumati verðtryggðra lána og

b) skyldubinda undanþágu frá greiðslumati vegna endurfjármögnunar sem leiðir hvorki til hækkunar skulda né greiðslubyrði.

[Þorsteinn Siglaugsson, 3.9.2020 kl. 17:01]

Vandamálið er þá kannski á endanum aðferðin sem beitt er við greiðslumatið. Ég hef einmitt sjálfur furðað mig á því hversu algengt er að fólk sem leigir húsnæði fyrir offjár fær greiðslumat þar sem greiðslugeta fyrir húsnæði er metin langtum lægri en hún raunverulega er. Sjálfur fékk ég fyrir einhverjum árum greiðslumat sem sagði að ég gæti auðveldlega skuldsett mig fyrir mörg hundruð milljóna eign, og er þó enginn hálauna- eða eignamaður, og hefði verið fljótur á hausinn með það. Svo þetta er undarlegt. Líklega væri skynsamlegast að greiðslumat byggðist frekar á raunverulegum útgjöldum og tekjum en viðmiðum frá hagstofunni eða öðrum slíkum meðaltölum.

[Guðmundur Ásgeirsson, 3.9.2020 kl. 18:26]

Einmitt, það eru aðferðirnar við greiðslumatið og lánshæfismatið sem eru vandamálið og þeim þarf að breyta.

Varðandi það sem þú nefnir um þá sem greiða offjár í leigu en standast svo ekki greiðslumati fyrir láni sem hefði mun lægri greiðslubyrði, þá heyri ég margoft slíkar sögur í mínu starfi. Algengur misskilningur í slíkum tilfellum er að fólk telji þá greiðslumatið vegna lánsins vera vandamálið, sem það er ekki heldur er vandamálið að viðkomandi er að borga allt of háa húsaleigu. Það verður aldrei leyst með því að slaka á kröfum vegna greiðslumats. Þvert á móti væri réttast og eðlilegast að gera kröfu um greiðslumat vegna leigusamninga, ekki síst í ljósi þess að þeir eru nánast allir verðtryggðir. Þannig yrði komið í veg fyrir að leigusalar gætu krafið leigjendur um of háa leigu, sem myndi hafa þau áhrif að stuðla að heilbrigðari verðmyndun á leigumarkaði í staðinn fyrir það villta vesturs ástand sem nú ríkir.

[Guðmundur Ásgeirsson, 4.9.2020 kl. 01:00]

Jóhann Elíasson, takk fyrir innlitið.

"Vegna þess að ÓVERTRYGGÐ LÁN eru með BREYTILEGA VEXTI, þá eru þessi "ÓVERÐTRYGGÐU LÁN" ekkert annað en VERÐTRYGGÐ LÁN í dulbúningi.........."

Þetta er ágætur punktur og þú ert ekki sá eini sem hefur viljað setja þetta þannig fram. Lengi vel var það einmitt þannig að svokallaðir óverðtryggðir vextir voru nokkurn vegin þannig að þeir skiluðu sama núvirði af lánum eins og af þeim verðtryggðu og jafnvel með smá viðbótarálagi. Það er hægt að sýna fram þetta með smá tölfræðigreiningu sem ég ætla ekki að útskýra hér.

Þetta samband á milli þeirra hefur hins vegar rofnað fyrir allnokkru síðan. Staðan er núna þannig að óverðtryggðu lánin eru nánast í öllum tilfellum hagstæðari en þau verðtryggðu ef það er sett á mælikvarða raunkostnaðar samkvæmt neytendalánalögum.

Hitt er svo bara spurning um hvernig greiðsluferil neytandinn vill. Er það lán þar sem hann er tryggður fyrir því að höfuðstóllinn hækki ekki, eða vill hann lán sem getur étið upp eignina hans og á endandum gert hann heimilislausan?

Verðtryggða lánið getur borðað fasteignina og launaumslagið.

Óverðtryggða lánið getur bara borðað launaumslagið.